（一）收益额
1.收益额是归资产所有者所有的收益
如果某些收益并不归资产所有者所有，则是不能算的。比如用利润赚了很多钱，利润的一部分要交所得税，所得税并不归所有者所有，而是归国家，作为税金流出企业，那么不能包含在收益当中。
2.收益额特点。
（1）收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；
（2）用于资产评估的收益额通常是资产的客观收益，而不一定是资产的实际收益。
客观的收益就是根据各种变量、因素合理估计被评估资产的收益；而现实收益中可能包括不合理的因素。
例：有一座写字楼，用于出租，那么出租的收益也就是租金，在评估中用租金作为收益，租金用什么指标来算？
[答疑编号10020501：针对该题提问]
可以用实际收了多少租金，比如说每天每平米3元，3元/天×面积＝实际收益；但也不一定用实际的每天每平米收3元，而是根据同档次的写字楼，在所处的地理位置一般情况下写字楼的租金而定。假如同档次的写字楼一般每天每平米是5元，而你收的是3元。由于是公允的，则不能用实际收的3元而是用客观的5元来计算。
（二）折现率
1.从本质上讲：
折现率是一个期望的投资报酬率。是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率
2.从构成上看：
（1）折现率＝无风险报酬率+风险报酬率
（2）无风险报酬率
指没有投资限制和障碍，任何投资者都可以投资并能够获得（事实上，就是没有风险）的投资报酬率。实务中，可以使用同期国库券利率或者银行利率
（3）风险报酬率 考试@大为你加油
根据所投资的行业所面临的行业风险、财务风险、市场风险、经营风险等各种风险要测算这项交易所承担的风险。
5.资本化率与折现率的关系：
（1）在本质上是没有区别的。
（2）但是二者适用场合不同。
习惯上人们称折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率，用于有限期预期收益折现，资本化率则是将未来永续性预期收益折算成现值的比率。
（3）二者是否相等，主要取决于同一资产在未来长短不同的时期所面临的风险是否相同
在评估中如果把未来有期限的收益折为现值，这个过程所采用的投资报酬率叫折现率。比如明年的10元相当于今年的多少钱？解决这个问题就要考虑一定的折现率，如果说折现率是10%，明年的1元，在今年则不到1元，因为有10%的利率，那么就相当于今年0.9091元。
资本化率则是说把未来无期限的永续的收益折现计算现在价值。假如以后每年都有1000元的收益，由于是定额的，则叫年金，又由于它没有期限，所以是无期的，要计算它的现在价值。此时折现率就是资本化率
（三）收益期限
根据在持续使用的能力，在未来多长时间资产能够给所有者带来未来的预期收益
可以是1年、2年、5年有期限，也可以是永续无期限。通常以年表示
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