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08年资产评估复习辅导-房地产评估

作者:佚名    文章来源:互联网    点击数:    更新时间:2009/9/19

  一、房地产评估概述
  了解房地产的经济特性是开展评估工作的基础,对评估方法和相关参数的选择至关重要。
  土地使用权转让、租赁和抵押均是与其附着建筑物一起转让的。
  房地产评估的两个原则:最有效使用原则和合法原则(房地产相关宏观政策和规划较多,这是学习中要注意的)
  为得到一个公平合理的价值,一般以一种评估方法为主,同时以另一种或几种评估方法为辅,以相互验证,需综合分析确定评估值。
  二、房地产价格及其影响因素
  1、价格种类:基准地价、标定地价由政府制定并公布。
  楼面地价=土地单价/容积率。
  2、价格特征:权益价格、与用途相关、个别性和可比性。
  3、价格的影响因素分一般因素、区域因素和个别因素。
  三、收益法在房地产评估中的应用
  1、基本思路:房地产价值=净收益/资本化率
  2、适用范围:有收益的房地产价值评估。
  3、净收益=总收益-总费用。注:收益和费用指的是客观收益和客观费用,非评估对象的实际收益。也就是要剔除评估对象的个别因素。
  确定收益时:需以类似房地产的收益作为比较;需预测市场走势;需考虑收益的风险性和可实现性。
  4、资本化率:实质是把收益性房地产看作投资行为,资本化率可以看作是期望投资收益率。同风险呈正比例关系。
  5、求取资本化率的方法:
  ①净收益与售价比率法:根据公式,房地产价值=净收益/资本化率,通过在房地产市场中类似的交易实例,计算出资本化率。
  ②安全利率加风险调整值法:安全利率一般取银行中长期借款利率或国债利率;风险调整值有些情况下可由数学统计的方法得出,总体来讲是理论值,主观性较强。
  ③各种投资收益率排序插入法
  注:房地产的综合资本化与建筑物和土地的资本化率的关系。公式是根据推出来的(房地产价值=净收益/资本化率)。
  土地的价值是由收益法计算出来的;建筑物的现值是用重置成本法计算出来的。注意:公式中收益与资本化率的一致性。分清是综合的还是建筑物或土地的收益。另外,收益法中的收益一般是现金流的概念,比如房地产费用中不包括折旧费用。
  四、市场法在房地产评估中的应用
  1、基本思路:与类似房地产交易实例比较,通过对交易情况、交易日期和房地产状况等因素调整得出评估值。
  2、运用市场法评估房地产的计算公式。
  市场法的摹本计算公式是:
  P=P’×A×B×C
  式中:P——被估房地产评估价值;
  P’——可比交易实例价值;
  A——交易情况修正系数;
  B——交易日期修正系数;
  C——房地产状况因素修正系数。
  如果土地容积率、土地使用年期单独修正,则计算公式为:P=P’×A×B×C×容积率修正系数×土地使用年期修正系数
  3、修正因素的具体内容,需结合例题理解掌握。
  ①交易情况修正:修正交易中特殊情况和个别因素。
  ②交易日期修正:主要通过物价指数来修正。
  ③房地产状况修正:主要通过现场勘查,与参照物对比确认。
  ④容积率修正:利用某区域的修正系数表,注意这是统计的结果。
  ⑤土地使用年期修正:实际是两个年金现值系数之比值。
  经过修正因素的调整,每个参照物得出一个评估值,剔除异常值后综合确定评估值。 
  五、成本法在房地产评估中的应用
  (1)成本法评估土地的基本公式:
  土地价值=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益
  其中,土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用,分为两种情况:一是国家征收集体土地而支付给集体土地所有者的费用,包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等。二是为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的补偿费用,这是对原城市土地使用者在经济上的补偿。
  (2)成本法评估新建房地产的费用。新建房地产开发过程中发生的各项费用,包括土地征收及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、管理费用、投资利息和销售税费等。

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