收益法在房地产评估中的应用
1、基本思路:房地产价值=净收益/资本化率
2、适用范围:有收益的房地产价值评估。
3、净收益=总收益-总费用。注:收益和费用指的是客观收益和客观费用,非评估对象的实际收益。也就是要剔除评估对象的个别因素。
确定收益时:需以类似房地产的收益作为比较;需预测市场走势;需考虑收益的风险性和可实现性。
4、资本化率:实质是把收益性房地产看作投资行为,资本化率可以看作是期望投资收益率。同风险呈正比例关系。
5、取资本化率的方法:
①净收益与售价比率法:根据公式,房地产价值=净收益/资本化率,通过在房地产市场中类似的交易实例,计算出资本化率。
② 安全利率加风险调整值法:安全利率一般取银行中长期借款利率或国债利率;风险调整值有些情况下可由数学统计的方法得出,总体来讲是理论值,主观性较强。
③ 各种投资收益率排序插入法
注:房地产的综合资本化与建筑物和土地的资本化率的关系。教材P175;公式是根据5-1推出来的(房地产价值=净收益/资本化率)。
土地的价值是由收益法计算出来的;建筑物的现值是用重置成本法计算出来的。注意:公式中收益与资本化率的一致性。分清是综合的还是建筑物或土地的收益。另外,收益法中的收益一般是现金流的概念,比如房地产费用中不包括折旧费用。
教材P177例5-4需认真学习。
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