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土地增值税瘦身中江地产操作成本调查

作者:佚名    文章来源:互联网    点击数:    更新时间:2009/9/14
  “仅今年1月到4月就出台了约135份新文件。”中国房地产税务策划网总裁李明俊每天都在注视着财税政策的变化,税收政策的密集程度前所未见,李明俊认为最近出台的《关于加强税收征管促进堵漏增收的若干意见》中,最为强调的一点是对土地增值税清算的关注,在这种情形下,土地增值税放松的说法不可取。
  在土地增值税的征收中,成本计算是该税种最终“肥瘦”的关键,成本过高,会大幅减免增值税。这个环节背后隐藏着巨大的“操作”空间,在最近江西省商品房成本公开的举动中,房地产企业公布的成本与房价比令人瞠目。
  如此公示?
  江西江中药业旗下房地产企业中江地产,在南昌坐拥百万大盘“紫金城”项目,在公示表中,成本已然超过其成交均价。在南昌房地产信息网中该项目公示平均成本为6200元/平方米,而在此网中的该项目累计住宅成交均价为5566元/平方米。同一货架上的面粉,已然高于面包。
  但是,在中江的2008年年报“营业税金及附加”一项中却显示,中江地产2008年营业收入为3.14亿元,土地增值税一项计提5032.5万元。但这只是在项目销售尚未完成时的预先提存,并不是最终清算,这就表明,中江地产对于项目的成本与利润之比,已有交纳增值税的规划。据中江地产财务部的财务人员表示,2008年年报中的土地增值税一项,这是一个计提金额,最终上缴了多少土地增值税,年报是没有显示的,现在也并不知道。因为这需要等到项目清算的时候才知道,而且一个项目可能分几期开发,土地增值税清算时按每一期分开来算的,每一期的数据也可能不一样。
  但问题在于,无论何时清算,依照本次江西省商品房成本公示举措中的公示结果,土地增值税都无法清算,尽管土地增值税是分期计算,但在成本比平均房价还高的情形下,够得上清算标准的面积已然不知还有多少。
  公示成本为何高于房价?“我们负责人不在,没法回答这个问题。现在公示成本的企业那么多,你完全可以去调查其他企业。”中江地产成本控制部的一员工说。
  在得到这一答复之前,记者询问的中江地产财务、销售等部门都表示对公示成本一事不了解。
  “紫金城”项目的成本公示文件显示,其商品住宅平均成本为6200元/平方米,其累积住宅成交均价为5566元/平方米,低于成本价;另外,“紫金城”目前在售的住宅,销售报价毛坯房均价约为5400元/平方米,同样低于公示成本价。
  脱缰的“成本”
  成本既然已公示,企业显然需要对自己提供的数据负责,但记者采访的企业对此态度模糊,中江地产以外,南昌市保利国际高尔夫花园也是如此。
  成本的公示内容,也在引起广泛的质疑。
  以中江地产的“紫金城”项目为例,项目占地575亩,2004年,中江地产的前身中江置业,通过招拍挂获得这一地块,总价13.6亿元。
  实际上,中江地产正是在2006年底,通过母公司江中集团重组SST江纸,由此借壳SST江纸成为上市公司。根据2006年重组的公告中关于“紫金城”项目的详细数据,该项目占地面积39.9万平方米,容积率不超过2.7,由此计算,建筑面积为107.7万平方米,楼面地价1263元/平方米。
  而据公告内容,该项目地上地下总建筑面积更是高达134.5万平方米。
  由此推论,“紫金城”平均楼面地价不会超过当初的1263元/平方米。而在此次的成本公示中,楼面地价为1693元/平方米,超过成交价400多元/平方米。
  建筑成本也属于可估算范围。   建筑成本相对可控,在一个城市区域,有一定的参照标准。
  紫金城项目的“建筑工程安装费”为2826元/平方米,而绿地中央广场的“建筑工程安装费”则高达6700元/平方米。
  由南昌市建委主管的南昌市工程造价管理站,一直承担全市建设工程造价管理工作,该管理站对本报表示:不考虑具体项目做工、材料的差异,一般情况下,南昌市房屋的建筑安装工程费,多层建筑为850元/平方米,小高层为1100元/平方米,高层为1300元/平方米。
  而在地产商的成本公示中所看到的数据,则与此差距甚大。


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