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交房面积与合同面积不一致时,你该怎么办?

http://www.newdu.com 2019/10/9 中公事业单位考试网 佚名 参加讨论

    【导读】
    中公事业单位考试网为大家带来法律知识考试《交房面积与合同面积不一致时,你该怎么办?》,希望可以帮助各位考生顺利备考事业单位考试。
    现实生活中,买房是我们人生的一件大事,在买卖房屋的时候,需要约定房屋的面积,一般都是以房产证上的面积为准,但因为各种原因和限制,房屋交付时,不少购房者会遇到房屋实际面积与合同面积不一致的情况,这时业主就有可能遭受经济损失,那么,两者相差多少才算正常?购房者在面对这种问题时又该如何处理呢?为此,在本专题中,我们专门就该法律问题作详细介绍,希望能够为学员提供备考便利。
    一、当合同有约定时
    出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理。
    二、当合同没约定或约定不明确时
    合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:
    (一)房屋实际面积比合同约定面积少3%(含3%)以内,或房屋实际面积比合同约定面积多3%(含3%)以内的,按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持。
    (二)房屋实际面积比合同约定面积少3%(不含3%)以上,或房屋实际面积比合同约定面积多3%(不含3%)以上的,买受人可以解除房屋买卖合同并要求返还已付购房款及利息。
    若买受人同意继续履行合同的:
    1.房屋实际面积比合同约定面积多出3%(含3%)以内部分的房价款由买受人按照约定的价格补足。多出3%(不含3%)以外的部分房价款由出卖人承担,房屋所有权归买受人。
    2.房屋实际面积比合同约定面积少3%(含3%)以内的部分的房价款及利息由出卖人返还买受人。少出3%(不含3%)以外的部分的购房款由出卖人双倍返还买受人。
    如:合同约定房屋面积100㎡,价款为1万元/㎡时:
    (1)实际面积<97㎡时:买受人可解除合同,出卖人返还购房款和利息。若买受人继续购买的,出卖人先向买受人返还3万元及利息。不足97㎡部分购房款由出卖人双倍返还给买受人。
    (2)97㎡≦实际面积<100㎡时:购买者不得解除合同,出卖人返还买受人多支付部分价款及利息。
    (3)实际面积=100㎡:属于正常情形。
    (4)100㎡<实际面积≦103㎡时: 购买者不得解除合同,买受人按照1万元/㎡价格向出卖者支付多出100㎡部分的价款。
    (5)实际面积>103㎡时:买受人可解除合同,出卖人返还购房款和利息。若买受人继续购买的,买受人向出卖人支付3万元购房款。超过103㎡部分价款由出卖者自己承担。
    例题:
    2018年王大锤购买铁牛公司开发的商品房一套,合同约定面积为135平米。2019年交房时,住建部门的测绘报告显示,该房的实际面积为150平米。对此,下列哪一说法是正确的?
    A.房屋买卖合同存在重大误解,铁牛公司有权请求予以撤销
    B.王大锤如在法定期限内起诉请求解除房屋买卖合同,法院应予支持
    C.如双方同意房屋买卖合同继续履行,王大锤应按实际面积支付房款
    D.如双方同意房屋买卖合同继续履行,王大锤仍按约定面积支付房款
    正确答案:B。
    解析:A项:《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第71条规定:“重大误解是指行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识,使行为的后果与自己的意思相悖,并造成较大损失的行为。”王大锤与铁牛之间的合同并没有产生重大误解,没有产生较大损失。所以,A项错误。
    B项:《商品房买卖合同解释》第14条规定:“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;(2)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。”实际交付的房屋面积差的绝对值在3%以上,所以可以选择解除合同,所以,B项正确。
    C、D项:《商品房买卖合同解释》第14条,出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;(2)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。所以,C、D两项错误。
    综上所述,本题正确答案为B。
    通过以上的内容整理,希望考生能够在接下来的复习中进一步了解交房面积与合同面积不一致时的处理情形,同时,还要在备考时多找一些相关试题配套练习,在做题的过程中不断强化对考点的掌握程度。
    

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