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事业单位法律知识:从“存量房屋买卖合同”看善意取得

http://www.newdu.com 2021/2/23 中公事业单位考试网 佚名 参加讨论

    翟文某(2014年9月18日死亡)与马淑某(2006年4月6日死亡)系夫妻,二人育有子女三人,长子翟某、次子翟竞某、女儿翟慧某。2013年12月20日,翟文某(出卖人)与秦海某(买受人)签订了存量房屋买卖合同,约定将案涉房屋出售给秦海某,成交价格130万元,后案涉房屋过户登记到秦海某名下。2014年3月17日,翟文某起诉要求撤销其与秦海某签订的房屋买卖合同。翟文某死亡后,翟某、翟竞某及翟慧某作为继承人参加诉讼。后经一审法院审理,以显失公平为由判决撤销了翟文某与秦海某于2013年12月20日签订的存量房屋买卖合同。2015年1月11日,刘嘉某查看案涉房屋产权证后,秦海某(出卖人)与刘嘉某(买受人)经由北京市兴商房地产经纪中心提供居间服务,签订了二手房屋买卖合同,约定刘嘉某购买案涉房屋,成交价格155万元。2015年2月1日之前,刘嘉某将购房首付款75万元(包含购房定金2万元)一次性支付给秦海某,剩余房款80万元通过银行贷款形式一次性支付给秦海某。秦海某在收到购房全款3日内将案涉房屋交付给刘嘉某,办理产权过户的全部税费,双方还约定了其他事宜。当日,秦海某、刘嘉某及经纪中心签订了居间服务合同,约定本次交易属于复杂事宜,涉及困难手续的办理,经各方友好协商,一致同意按照费率上浮0.2的标准向经纪中心支付居间费用,即刘嘉某应按照房屋买卖成交价格的2.2%在二手房屋买卖合同签订当日向经纪中心支付居间费用。三方还约定了其他事宜。2015年1月23日,秦海某与刘嘉某办理了网上签约手续。2015年2月9日,刘嘉某向秦海某支付了包括2万元定金的首付款计95万元。刘嘉某交纳了房屋买卖、所有权变更登记中产生的各项税费,还向经纪中心支付了居间费用。同日,案涉房屋变更登记为刘嘉某所有。此时,翟文某户口尚在案涉房屋内。贷款银行委托北京康正宏基房地产评估中心对案涉房屋进行抵押评估,结论为案涉房屋可供抵押总值为144.36万元。刘嘉某通过银行贷款60万元,秦海某于2015年10月收到上述60万元房价款。2015年11月7日,秦海某将案涉房屋交付刘嘉某。长子翟某、次子翟竞某、女儿翟慧某向法院提起诉讼,请求确认秦海某、刘嘉某之间签订的案涉二手房屋买卖合同无效,诉讼费由秦海某、刘嘉某承担。
    这个案例中的争议点就在于刘嘉某的行为是构成善意取得,在事业单位考试中,通常以案例的形式进行考察,因此要重点掌握善意取得的构成要件。
    一、概念
    善意取得,又称为即时取得,无权处分人将其财物转让给第三人,如受让人在取得该财物时系出于善意,则受让人取得该物的所有权,原权利人丧失所有权。
    二、构成条件
    根据我国《物权法》第106条第一款规定,善意取得应当具备下列成立条件:
    (一)出让人对处分的动产或不动产无处分权;
    (二)受让人受让该动产或者不动产时是善意的;
    (三)以合理的价格转让;
    (四)转让的动产或不动产已经交付或者登记。
    三、案件分析
    那么刘嘉某的行为是构成善意取得?主要分析如下:
    本案中,首先,经过一审法院审理,以显失公平为由判决撤销了翟文某与秦海某于2013年12月20日签订的存量房屋买卖合同,秦海某属于无权处分人。其次,在无权处分情形下,刘嘉某通过二手房屋买卖合同受让了案涉房屋并进行了转移登记。刘嘉某购买案涉房屋时查看了房屋产权证明,应视为信赖登记。受让人是否构成善意取得,应查看转让方的不动产登记簿,但在市场交易中,通常情况下是由受让方查验房屋产权证明,只有在网签时才核验房屋,所以查验房屋产权证明可以视为信赖登记。即使对注意义务评价标准严苛一些,不动产产权变更登记前网签时也核验了包括登记内容在内的案涉房屋情况并核验通过,说明登记簿的公信效力不存在问题。更何况其时翟某等撤销权诉讼未果,翟某等未对防止案涉房屋被再次转让采取必要措施,刘嘉某在该节已尽到合理人注意义务。案涉房屋中留有翟文某户口一节,在不动产交易市场中该类现象并不罕见,由此不能推断出案涉房屋不属于登记人所有而存在真实权利人。居间费、贷款各情形,均是履行合同行为,即使违约,仍属合同各方未尽履行义务和承担责任范畴。综合评价上述情况,刘嘉某尽到了注意义务,主观上并无重大过失。故刘嘉某在受让该不动产的时属于善意第三人。第三,秦海某与刘嘉某所签二手房屋买卖合同交易价格为155万元,通过抵押评估案涉房屋价值为144.36万元,价格接近。评估价值估价方法之一即以市场价格作为参考,在翟某等未提供充足证据情况下,可以将评估价值视为交易地市场价的参考值,因此,按照案涉房屋价格判断,符合合理价格的构成要件。第四,刘嘉某与秦海某已完成相关的登记手续。结合前述分析意见,应当认为受让人刘嘉某具备受让不动产的善意,受让不动产价格合理,因案涉房屋已转移登记在刘嘉某名下,故其构成善意取得。
    【例题】甲有一个古董花瓶,市价20万左右,因为单位派甲出国深造两年,所以甲将自家钥匙交于好友刘某,让刘某不定时照看家。甲出国后,刘某带朋友来甲家中聚会,并对外宣称这是自己的家,朋友赵四看重此花瓶,当场愿意出价22万元购买此花瓶。次日,二人付款交货。在赵四买回家一周后,家中失窃,花瓶被王麻子盗走。问:谁拥有该花瓶的所有权?
    A.甲
    B.刘某
    C.赵四
    D.王麻子
    【答案】C。
    【解析】本题中,第一,刘某对花瓶虽然属于有权占有但是仅是处于帮甲照看房屋之责,并没有处分花瓶的权利,属于无权处分。第二,甲出国后,刘某带朋友来甲家中聚会,并对外宣称这是自己的家,朋友赵四看重此花瓶,当场愿意出价,说明赵四在购买的时候并不知道花瓶是甲所有,属于善意第三人。第三,刘某和赵四以22万元成交,属于支付合理价格。所谓合理价格是指符合市场价格或者行业价格,不属于明显低价或者明显高价,即使稍高或者偏低也视为合理的范畴。第四,次日,刘赵二人付款交货,已经完成了交付。四个条件同时满足的情况下,赵四已经属于善意取得,取得了花瓶的所有权,无论甲同意与否。此外,根据最高法司法解释,盗赃物、遗失物一般不适用善意取得。因此盗贼王麻子不会因为盗窃而取得花瓶所有权。故本题答案为C。

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